Edilizia residenziale convenzionata – Vendita a prezzo superiore a quello convenzionato – Truffa e abuso d’ufficio

Il caso, risoltosi positivamente per il cliente dello Studio Legale RFA, con l’emissione in udienza preliminare di sentenza di “non luogo a procedere” per l’insussistenza dei fatti di reato che gli erano stati imputati in qualità di Presidente di una cooperativa edilizia, è particolarmente interessante, anche in relazione al fatto che si inserisce in una vicenda che ha avuto notevole risonanza nell’area fiorentina ed in cui sono state coinvolte, a vari livelli e dinanzi a diverse giusrisdizioni (civile, amministratriva e per l’appunto penale), alcune tra le maggiori cooperative edilizie di abitazioni operanti sul territorio. In sintesi, nell’ambito della realizzazione di un “Piano Integrato di Intervento” che prevedeva tra l’altro la costruzione di un numero rilevante di alloggi di edilizia residenziale in aree PEEP, alcune importanti cooperative edilizie, riunitesi allo scopo in un Consorzio, avevano ottenuto dal Comune, previo svolgimento di apposita gara, l’assegnazione in proprietà delle aree necessarie. La relativa convenzione stipulata con l’Amministrazione le obbligava a vendere gli alloggi, una volta realizzati, a prezzi pre-determinati, non superiori a quelli ivi stabiliti in conformità alle previsioni del bando di gara che prevedeva che la redditività per le cooperative realizzatrici non avrebbe dovuto essere superiore al 5%. La previsione era in proposito assistita da sanzioni consistenti nella previsione di ingenti penali che il Comune avrebbe applicato ove avesse riscontrato il mancato rispetto dei prezzi massimi “convenzionati”. Il lungo lasso di tempo (oltre sette anni) trascorso tuttavia tra il bando e la stipula della convenzione (dovuto alle usuali farraginosità delle procedure amministrative ed ai ritardi connessi al completamento delle procedure di esproprio delle aree) e l’ulteriore  grave ritardo con cui le opere previste dal Piano Integrato di Intervento era stato completato, avevano reso del tutto inattuali i prezzi previsti in convenzione, tali da non consentire alle Cooperative realizzatrici in molti casi neppure di coprire i costi. E’ stato dunque successivamente riscontrato che in diversi casi la cessione degli alloggi era avvenuta da parte delle Cooperative a prezzi superiori a quelli previsti dalla convenzione con il Comune, il quale ha quindi provveduto ad applicare alle Cooperative le pesanti penali previste. Oltre ad un contenzioso amministrativo (tuttora in corso in sede di appello) tra Cooperative sanzionate e Comune in relazione alla legittimità ed alla misura delle penali imposte, la vicenda ha comportato – come nel caso trattato dallo Studio Legale RFA – anche contenziosi in sede civile e penale tra le Cooperative e gli assegnatari/acquirenti, taluni dei quali hanno agito per ottenere la restituzione della differenza tra il prezzo di acquisto e quello massimo che era previsto in convenzione ed hanno anche proposto querele assumendo di aver acquistato gli alloggi senza essere stati messi al corrente della convenzione Cooperative-Comune e/o delle sua clausole limitative del prezzo. Nel caso cui si riferisce la sentenza del G.U.P. di Firenze, una coppia di coniugi acquirenti di un appartamento realizzato dalla Cooperativa presieduta dal cliente dello Studio RFA, dopo essersi visti respingere dal Giudice civile una domanda di sequestro conservativo sui beni della Cooperativa in vista di un’azione di merito diretta a recuperare la differenza tra il prezzo superiore a cui avevano acquistato e quello massimo previsto nella citata convenzione, aveva proposto una denuncia/querela contro il Presidente della Cooperativa venditrice, assumendo appunto di essere stati indotti a pagare il primo senza essere stati messi al corrente dell’esistenza dei limiti di prezzo che la Cooperativa si era impegnata a rispettare con il Comune. La querela aveva originato l’apertura di un fascicolo penale per i reati di truffa (art. 640 c.p.) e abuso d’ufficio (art. 323 c.p.), quest’ultimo sulla base dell’affermata la qualifica di “incaricato di pubblico servizio” del Presidente di una Cooperativa che realizzi un intervento di edilizia convenzionata in area PEEP. Il G.U.P. nella sentenza in epigrafe, in accoglimento delle tesi difensive sostenute da Luca Righi, ha dichiarato peraltro l’insussistenza di entrambi i reati. Quanto alla truffa, la stessa è stata esclusa ritenendo che il prezzo di cessione dell’alloggio (pur superiore a quello previsto dalla convenzione con il Comune) fosse stato il frutto della libera contrattazione tra Cooperativa ed acquirenti, perfettamente consapevoli del contesto in cui la cessone avveniva (come dimostrato dal fatto che nell’atto di prenotazione veniva dato espressamente atto, non solo dell’esistenza della convenzione tra Comune e Cooperativa, ma anche che vi sarebbero state “maggiorazioni” di prezzo “rispetto ai parametri previsti dalla L. n. 457/1978“). Il G.U.P. ha altresì sottolineato come la libera contrattazione del prezzo doveva considerarsi perfettamente “legittima” dal punto di vista civilistico (escludendo quindi la “nullità” delle clausole relative contenute nei contratti di cessione), essendo la contrattazione tra Cooperativa ed acquirente “estranea al rapporto pubblicistico tra Comune e Cooperativa affidataria dei lavori“. In pratica: la violazione dei prezzi massimi previsti in convenzione, mentre rileva nei rapporti tra Comune e Cooperativa legittimando il primo all’applicazione della sanzioni previste, non inficia gli accordi civilistici tra la Cooperativa e gli acquirenti, a maggior ragione quando, come è stato ritenuto nel caso di specie, non fossero ravvisabili “artifici e raggiri” di alcun genere, avendo gli acquirenti liberamente accettato  e ritenuto congruo rispetto ai loro interessi il prezzo di acquisto, per quanto sapessero che lo stesso era stato maggiorato rispetto ai parametri “previsti dalla L. n. 457/1978″. Quanto all’abuso d’ufficio, ricordato che elemento costitutivo del reato è la “violazione di legge o di regolamento” la sentenza ha in primo luogo dubitato che la convenzione tra Comune e Cooeprative potesse avere natura “normativa”., essendo un atto (appunto) “convenzionale” avente “natura di accordo sostitutivo di provvedimento ex art. 11 L. n. 241/1990“. Ha inoltre rilevato come il ruolo del Presidente della Cooperativa fosse difficilmente configurabile come quella di un “incaricato di pubblico servizio“, quanto meno nell’ambito del “rapporto prevalentemente – se non esclusivamente – privatistico tra costruttore e privato acquirente del bene”. Infine, ha comunque escluso che nel caso di specie potesse sussitere l’elemento (richiesto dall’art. 323 c.p. per l’integrazione dell’abuso d’ufficio) dell'”ingiusto vantaggio patrimoniale“, laddove, pur avendo venduto l’alloggio ad un prezzo superiore a quello massimo previsto dalla Convenzione con il Comune, le Cooeprative hanno percepito un utile di impresa “intono al 5%… a fronte del parametro massimo di redditività fissato dalla Convenzione nel 9% e dunque un profitto che, anche a volerslo ritenere <non iure> non è tuttavia indebito (<contra isu>) dal punto di vista del diritto privato dei contratti”.  (L.R.)