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Non è configurabile “lottizzazione abusiva” ai sensi dell’art. 30, comma 1, del DPR n. 380/2001 se solo alcune unità immobiliari di un più ampio complesso abbiano avuto una destinazione d’uso difforme da quella stabilita dalla disciplina urbanistica di riferimento sulla cui base l’intervento complessivo è stato realizzato.
In particolare, se all’interno di un complesso immobiliare con destinazione a “foresteria”, imposta dal Piano Particolareggiato relativo all’area interessata e dalla convenzione stipulata dal Comune con il soggetto realizzatore, alcune unità immobiliari sono state separatamente vendute ed utilizzate dagli acquirenti come abitazione principale, ciò non può comportare l’esistenza di una “lottizzazione abusiva” estesa a tutto il fabbricato. L’attività illecita propria di tale fattispecie, infatti, “postula la riferibilità della stessa all’intero edificio e non solo ad alcune, singole unità immobiliari che lo compongono“.
Su tale presupposto, ed in accoglimento delle tesi ivi sostenute , il Tar Toscana ha accolto il ricorso proposto da una società difesa dall’Avv. Luca Righi dello Studio Legale RFA, acquirente di una delle unità immobiliari di un edificio (c.d. “Stecca Benetti”) realizzato nei pressi delle aree portuali di Livorno e che – secondo il Piano Particolareggiato delle Aree Portuali, avrebbe dovuto essere destinato a “foresteria”, e più in particolare a struttura di accoglienza e ospitalità delle maestranze interne dei cantieri navali Azimut Benetti, di tecnici degli armatori, di equipaggi di navi in rimessaggio e di allievi della scuola nautica.
La società realizzatrice dell’intervento, successivamente alla sua ultimazione, risultava aver venduto frazionatamente l’immobile a vari acquirenti, alcuni dei quali, secondo il Comune, li avrebbero destinati non a “foresteria” per le categorie menzionate, ma a propria abitazione principale, come testimoniato dal fatto che vi avevano preso formale residenza e sinanco dai rogiti di acquisto, nei quali avevano richiesto le c.d. “agevolazioni prima casa”. Sulla base di tali accertamenti il Comune aveva emesso nei confronti di tutti gli acquirenti delle unità immobiliari (oltre che del soggetto realizzatore dell’intervento) ordinanza con la quale, ritenendo che la destinazione “foresteria” fosse in sé incompatibile comunque con la vendita frazionata dei vari appartamenti ed il mantenimento della destinazione di piano, aveva affermato la sussistenza della fattispecie di “lottizzazione abusiva” che il Tar Toscana ha invece escluso sulla base della richiamata motivazione.
Il Tar Toscana concorda con il ricorso sul fatto che, in difetto di un’espresso divieto di “vendita frazionata” nella convenzione di lottizzazione, la destinazione “foresteria” non implicava affatto il necessario mantenimento di una proprietà e/o di una gestione unitaria del complesso. Inoltre, nel caso specifico della cliente dello Studio Legale RFA la sentenza ha altresì rilevato che la destinazione “foresteria” era stata rispettata, come dimostrato dal fatto che l’appartamento risultava essere stato locato a soggetti appartenenti alle categorie sopra indicate; onde, il fatto che altri proprietari non si fossero invece attenuti all’imposta destinazione avrebbe bensì eventualmente comportato la possibilità di contestare solo nei loro confronti un eventuale “utilizzo abusivo” a titolo individuale, mentre qualifica come “arbitrario il tentativo [del Comune] di estendere alla generalità dei proprietari le condotte accertate a carico solo di alcuni, per arguirne in via di (illegittimo) automatismo astratto la dimostrazione dell’avvenuta lottizzazione abusiva dell’area”. E’ infatti il “radicale scostamento dall’ordine pianificato che distingue la lottizzazione abusiva dalla mera concomitanza di abusi individuali“. (L.R.)