Condominio e abusi edilizi – Composizione dell’assemblea condominiale

Il proprietario di un sottotetto che sia stato trasformato in assenza del necessario titolo abilitativo edilizio in unità autonoma ad uso abitativo-residenziale ed a tale soggetto trasferito con atto notarile previo frazionamento di altra unità immobiliare cui il sottotetto originariamente accedeva, “non può partecipare alle assemblee condominiali come condomino e la sua partecipazione invalida sia la costituzione assembleare che la legittimità delle conseguenti delibere, che debbono essere annullate“. Il principio, di rilevante importanza pratica vista la frequenza con cui si incontrano situazioni simili a quella del caso trattato dalla sentenza, è stato affermato dal Tribunale di Firenze in accoglimento delle tesi sostenute con successo nel giudizio dall’Avv. N. Felli per i condomini che si erano rivolti allo Studio Legale RFA per contestare, anche sotto il profilo della legittimazione alla partecipazione delle assemblee condominiali, la realizzazione abusiva di una nuova unità immobiliare che il proprietario dell’ultimo piano di un immobile di pregio, sottoposto a vincolo storico-artistico sito sulle colline fiorentine, aveva effettuato nel sottotetto di sua proprietà, procedendo poi al suo frazionamento ed al suo trasferimento, tramite donazione, al figlio. L’operazione, effettuata senza alcuna preventiva autorizzazione amministrativa e senza il consenso degli altri condomini, aveva ovviamente modificato in maniera significativa e ritenuta dannosa dai ricorrenti il contesto condominiale, aumentando il numero degli appartamenti in cui la villa era frazionata e determinando tra l’altro, con l’ingresso di un “nuovo condomino”, un’alterazione degli equilibri riguardanti il quorum per la costituzione dell’assemblea condominiale e le stesse maggioranze necessarie per deliberare. Il Tribunale è giunto alla conclusione sopra riportata, accogliendo la tesi sostenuta dall’Avv. Felli secondo cui l’atto di donazione con cui, dopo la realizzazione dei lavori di trasformazione della soffitta e previo frazionamento dell’originaria proprietà unitaria dell’appartamento dell’ultimo piano comprendente la stessa soffitta, la madre aveva trasferito la proprietà dell'”ex sottotetto” al figlio, era da considerarsi “nullo”. Ciò in ragione del fatto che, sulla base della normativa vigente, così come interpretata dalla giurisprudenza, è richiesto che nell’atto notarile di trasferimento del bene siano indicati gli estremi degli atti amministrativi abilitativi (anche eventualmente rilasciati in sanatoria) che testimoniano la regolarità edilizio-urbanistica del bene. La mancanza di tale requisito formale (ossia delle menzioni prescritte dalla legge) determina – ha sottolineato la sentenza – la nullità dell’atto notarile di trasferimento della proprietà, anche “indipendentemente dalla sussistenza nel caso di specie del requisito sostanziale” (ovvero l’effettiva regolarità edilizio-urbanistica, che peraltro qui non sussisteva). Chi dunque ha acquistato in base ad un tale atto, radicalmente “nullo”, non è proprietario del bene acquistato. Nel caso di specie, non poteva neppure “ritenersi esistente un’unita immobiliare residenziale adibita a civile abitazione, distinta ed autonoma” rispetto alle altre originarie e preesistenti in cui la villa era stata in passato frazionata. Onde, l’acquirente della soffitta, derivando il proprio (a questo punto solo presunto) titolo di proprietà da un atto notarile “nullo”, relativo oltre tutto ad un'”unità immobiliare (giuridicamente) inesistente” (in quanto realizzata abusivamente), non poteva essere considerato come un “condomino”, nè partecipare all’assemblea, la cui costituzione è invalida, con conseguente invalidità anche delle deliberazioni assunte con la sua presenza. (L.R.)